Если строительство остановилось, сначала установите, что подрядчик должен был сделать, что фактически выполнено и какие работы вы уже приняли. Затем определите основание требования: нарушение срока, недостатки результата или ваше решение прекратить строительство без нарушения подрядчика. От этого зависит расчёт возврата.

Рассматриваем строительство частного дома для личных нужд гражданина по договору с организацией или ИП. Покупка дома по договору купли-продажи, долевое строительство и договор между компаниями требуют отдельной оценки.

Остановка работ ещё не объясняет причину нарушения

Подрядчик мог пропустить согласованный срок, приостановить работы из-за спорной оплаты или ожидать документы. Само отсутствие бригады на участке не отвечает на вопрос, кто нарушил обязательство.

Сопоставьте график с датами внесения аванса, передачи участка и предоставления проекта. Проверьте дополнительные соглашения и уведомления о приостановке. Если срок ещё не наступил, для требований по статье 28 нужно обосновать, почему уже очевидно, что работа не будет выполнена вовремя. Подозрения недостаточно. Основание — пункт 1 статьи 28 Закона о защите прав потребителей.

Отдельно запросите позицию подрядчика: какие работы он считает выполненными, почему остановился и какие документы подтверждают его расчёт. Это поможет установить предмет разногласий; согласиться с ответом вы не обязаны.

Зафиксируйте состояние стройки до новой бригады

После достройки другим исполнителем первоначальное состояние объекта доказать сложнее. До изменения конструкций организуйте осмотр и пригласите первоначального подрядчика, сохранив подтверждение приглашения.

В акте или перечне зафиксируйте:

  • дату, адрес участка и сведения о договоре;
  • фактически выполненные конструкции и работы;
  • согласованные, но отсутствующие работы;
  • обнаруженные недостатки отдельно от недоделок;
  • материалы и оборудование, находящиеся на площадке;
  • фотографии, замеры и документы, на которые ссылаетесь.

Запись «готовность дома 40 процентов» без пояснений мало помогает взаиморасчётам. Лучше перечислить конкретные позиции сметы и объёмы. Для скрытых конструкций и определения стоимости может понадобиться специалист.

Если подрядчик не явился, отметьте это. Односторонний акт сохраняет вашу фиксацию обстоятельств, но не делает процент готовности или оценку стоимости бесспорными. Порядок сбора доказательств разобран в статье о фотографиях, акте осмотра и экспертизе.

Разделите выполненные и принятые работы

Наличие фундамента на участке и приёмка фундамента заказчиком — связанные, но разные обстоятельства. Изучите акты, их приложения, переписку о сдаче этапов и ваши возражения.

Отсутствие вашей подписи само по себе не означает, что результат не может считаться принятым: в строительном подряде нужно учитывать правила об одностороннем акте. Подписанный документ тоже необходимо читать целиком — он может содержать замечания или относиться лишь к части работ. Статья 753 ГК РФ.

Сведите сведения в таблицу: этап, согласованная цена, фактическое состояние, документ о приёмке, спорные обстоятельства. Такая таблица помогает увидеть, где расходятся расчёты сторон.

Выберите основание прекращения договора

Если подрядчик нарушил сроки, статья 28 позволяет потребителю отказаться от исполнения договора. В претензии нужно прямо выразить отказ и назвать нарушенный срок. Формулировка «прошу обсудить расторжение» сама по себе может означать только предложение договориться.

При отказе из-за недостатков действуют условия статьи 29: например, существенные недостатки или неустранение дефектов в установленный срок. Нельзя назвать любое незавершённое строительство существенным недостатком без анализа фактов.

Если подрядчик ничего не нарушил, а вы решили прекратить стройку, последствия определяются другим основанием — статьёй 32 с учётом правил статьи 731 ГК РФ. Такой отказ нельзя автоматически рассчитывать по правилам просрочки.

Как посчитать сумму к возврату

Начните с подтверждённых платежей по спорному договору. Отдельно покажите принятые этапы, возвраты, произведённые ранее, и суммы, относительно которых стороны не согласны.

При отказе по статье 28 подрядчик не вправе требовать возмещения своих затрат и платы за выполненную работу, кроме случая, когда потребитель принял её результат. Поэтому счета подрядчика за материалы сами по себе не означают, что их нужно автоматически вычесть из возвращаемой оплаты. Но и принятую работу нельзя исключать из расчёта. Пункт 4 статьи 28.

Условный пример. Заказчик перечислил 2 000 000 рублей. Стороны не спорят, что отдельный этап стоимостью 500 000 рублей выполнен и принят; остальные работы не приняты, основание отказа из-за просрочки подтверждено. При таких исходных данных первоначальный расчёт возврата — 1 500 000 рублей. Неустойка и убытки считаются отдельно. Пример не определяет сумму в договоре с другим порядком расчётов или спорной приёмкой.

Если деньги находятся на эскроу, проверьте порядок взаимодействия с банком по статье 6 Закона № 186-ФЗ. Требование к подрядчику не заменяет действия, необходимые для возврата денег со счёта.

Материалы на участке учитывайте отдельно

Составьте перечень оставленных материалов: наименование, количество, состояние и документы об их приобретении или передаче. Нахождение материалов у вас на участке ещё не разрешает спор о том, кому они принадлежат и как учтены в цене.

Не включайте один и тот же материал одновременно в стоимость принятого этапа и в отдельный вычет. При споре предложите сверку с документами, а не приблизительную оценку «на глаз». Передача материалов другой бригаде без фиксации может осложнить доказательство их количества и использования.

Что написать в претензии

Укажите нарушение, фактический объём работ, основание отказа, расчёт возврата и реквизиты для перечисления. Приложите документы об оплате, акты и доказательства состояния стройки. Неустойку и убытки обозначьте самостоятельными строками.

Для возврата оплаты при отказе на основании статьи 28 установлен десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования — статья 31. Дата отправки и дата предъявления не всегда совпадают.

Проверьте расчёт по статье о выборе требований к подрядчику, затем направьте претензию с доказательствами доставки.

Подготовить претензию по недостроенному дому

Начать подготовку в ВерниДеньги. Соберите договор, платежи и сведения о выполненных и принятых этапах. Сервис формирует документ по вашим данным; окончательный текст вы проверяете, подписываете и отправляете самостоятельно.